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Élevage

Comment evaluer le prix d'une exploitation agricole ?

Date de publication : 24/03/2024

Lors de la cessation de votre ferme, il peut s’avérer difficile de s’accorder sur un prix juste et objectif avec l’acquéreur. Pour autant, plusieurs méthodes et outils permettent de dresser les atouts et inconvénients de votre ferme mais également d’évaluer au mieux sa reprise.

Réaliser un diagnostic de l’exploitation agricole

Avant toute négociation ou évaluation de la valeur de votre ferme, il est judicieux de faire appel à un prestataire afin de réaliser un diagnostic technique complet. Il permet de mettre en lumière les points forts et les points faibles de votre activité.
Lors de ce diagnostic, plusieurs critères sont étudiés :

  • Le foncier : quels aménagements ont été réalisés ? Combien y a-t-il de propriétaires ? Est-ce que l’ensemble des terres peut être cédé ? Qu’en est-il du plan d’épandage et de la qualité des sols ?
  • Les moyens de production
  • L’état des bâtiments et du matériel
  • Les chiffres-clés de l’exploitation
  • La localisation de la ferme
  • La présence d’une maison d’habitation
  • Les actifs financiers : est-ce qu’il y a des dettes fournisseurs et bancaires ? Des placements ont-ils été réalisés ?
  • Les contrats de commercialisation et les actifs immatériels en cours

Tous ces paramètres vont avoir un impact (positif ou négatif) sur l’estimation du prix à la reprise.

Agriculteurs en negociation de reprise d'exploitation agricole

Comment calculer la valeur ajoutée d'une exploitation agricole ? (valeur patrimoniale, valeur économique)

Déterminante lors de vos négociations, l’évaluation de votre ferme va fixer le juste prix de votre exploitation à la fois pour vous et pour le repreneur. Elle doit être réalisée soit par un spécialiste de la chambre d’agriculture soit par un centre de gestion. Vous pouvez également vous renseigner auprès d’autres organisations professionnelles agricoles. Si vous avez réalisé un diagnostic au préalable, il est intéressant de le remettre le jour de l’évaluation. Il permettra de conforter ou défaire certains arguments de l’expertise.
Cette évaluation est valable uniquement deux ans via une visite de l’exploitation et de ses différentes installations.
Deux paramètres sont alors pris en compte :

  • la valeur patrimoniale : il s’agit de l’évaluation objective du foncier, des bâtiments, du matériel, du cheptel et des stocks
  • la valeur économique : le potentiel de rentabilité de la ferme avec comme indicateur-clé l’EBE, mais également ses atouts et limites

A la fin de cette évaluation, l’organisme vous remet un rapport chiffré et détaillé. Il vous permet de déterminer le prix de vente objectif de votre exploitation avant d’engager une négociation avec le futur acquéreur.
Si vous êtes en processus de transmission, ces différents outils et méthodes d’évaluation doivent vous permettre d’estimer le plus justement possible votre exploitation. En donnant une vision objective sur la valeur de votre ferme, ils permettent de ne pas la surestimer ou sous-estimer lors de vos négociations avec le futur acquéreur, et avant de vous engager sur un quelconque prix de vente.

Calcul de la valeur de cession, valeur comptable et rendement d'une exploitation agricole

Pour déterminer la valeur de cession d'une exploitation agricole, on peut s'appuyer sur la rentabilité moyenne de l'exploitation durant les années précédant la cession. Cette méthode considère l'exploitation comme un ensemble de biens mobiliers et immobiliers.

Quant à la valeur comptable, elle est basée sur la Valeur Nette Comptable (VNC) de l'exploitation. Celle-ci est obtenue après évaluation de chaque bien de l'exploitation.

Enfin, le rendement de l'exploitation est souvent évalué à partir de l'Excédent Brut d'Exploitation (EBE). L'EBE de référence se base sur une moyenne sur 5 années, en supprimant deux valeurs : la plus basse et la plus haute. Une autre approche possible est la simulation de la rentabilité des capitaux qui seraient investis dans l'exploitation.

Comment faire estimer un bien agricole ?

L'estimation d'une exploitation agricole est une étape cruciale, que ce soit pour établir sa valeur vénale, pour des raisons fiscales, pour une transaction immobilière ou pour toute autre raison. Voici les étapes à suivre pour faire estimer un bien agricole efficacement :

  • Identifier vos besoins : avant de commencer le processus d'estimation, déterminez clairement l'objectif de cette évaluation. S'agit-il de fixer un prix de vente, de déterminer la valeur locative, ou encore de régler une succession ?

  • Choisir un expert agricole : faire appel à un expert spécialisé dans l'évaluation des biens agricoles est essentiel. Ces professionnels possèdent une connaissance approfondie du marché agricole, des spécificités des exploitations et des méthodes d'estimation adaptées

  • Collecter les informations pertinentes : rassemblez tous les documents nécessaires à l'estimation, tels que les actes de propriété, les baux, les relevés fonciers, les bilans comptables, etc. Plus les informations fournies seront complètes et précises, plus l'estimation sera fiable

  • Planifier une visite sur site : l'expert agricole se rendra sur place pour évaluer l'exploitation dans son ensemble. Cette visite permettra de prendre en compte tous les éléments impactant la valeur du bien, tels que la qualité des terres, les bâtiments, les équipements, les cultures en cours, etc

  • Analyser les données et établir le rapport d'estimation : une fois toutes les informations collectées, l'expert agricole procédera à une analyse approfondie pour déterminer la valeur du bien. Il établira ensuite un rapport d'estimation détaillé, comprenant les méthodes utilisées, les calculs effectués et les conclusions obtenues

  • Valider l'estimation : le rapport d'estimation peut être soumis à validation par différents organismes ou experts, selon les besoins. Il est également possible de comparer les résultats obtenus avec d'autres évaluations similaires pour confirmer la cohérence des chiffres

  • Prendre des décisions éclairées : une fois l'estimation réalisée, les résultats obtenus pourront servir de base solide pour prendre des décisions éclairées, que ce soit pour vendre, acheter, louer ou gérer l'exploitation agricole

En suivant ces étapes et en faisant appel à des experts compétents, vous pourrez obtenir une estimation précise et fiable de votre exploitation agricole, vous permettant ainsi de prendre les meilleures décisions pour son avenir.

Qui peut estimer un bâtiment agricole ?

L'estimation d'un bâtiment agricole nécessite une expertise spécifique. Plusieurs professionnels sont habilités à réaliser cette tâche :

  • Les experts fonciers et agricoles : ces spécialistes possèdent une connaissance approfondie du marché agricole et des spécificités liées à l'estimation des bâtiments dédiés à l'agriculture
  • Les experts-comptables : ils peuvent également réaliser des estimations, notamment dans le cadre de transactions ou de cessions d'exploitations agricoles
  • Les conseillers SAFER (Sociétés d'Aménagement Foncier et d'Etablissement Rural) : organismes publics, ils sont spécialisés dans l'évaluation des terres et des bâtiments agricoles
  • Les agences immobilières spécialisées : certaines agences se sont spécialisées dans l'immobilier agricole et sont donc à même de réaliser des estimations précises

Il est important de choisir un professionnel possédant une bonne connaissance du secteur agricole et des spécificités des bâtiments qui y sont rattachés pour obtenir une estimation la plus précise possible.

Ce qu'il faut retenir :

  • Réaliser un diagnostic technique complet avant toute négociation ou évaluation de la valeur de l'exploitation agricole
  • Le diagnostic prend en compte plusieurs critères, tels que le foncier, les moyens de production, la localisation, les actifs financiers, et les contrats de commercialisation
  • L'évaluation de l'exploitation agricole se base sur sa valeur patrimoniale et économique, réalisée par des spécialistes agricoles
  • La valeur de cession peut être déterminée en se basant sur la rentabilité moyenne de l'exploitation, sa valeur comptable, ou son rendement
  • Plusieurs professionnels peuvent estimer un bâtiment agricole, tels que les experts fonciers et agricoles, les experts-comptables, les conseillers SAFER, et les agences immobilières spécialisées

Les questions fréquentes que l'on se pose sur l'estimation exploitation agricole :

Pour estimer un corps de ferme, considérez l'agrément, la superficie, et l'emplacement du terrain. Évaluez l'état et l'adaptabilité des bâtiments, ainsi que le potentiel agricole. Utilisez des méthodes telles que la comparaison, le revenu et la valeur comptable. Faites appel à un professionnel pour une estimation précise.

Le calcul de l'EBE (Excédent Brut d'Exploitation) est une étape clé pour évaluer la rentabilité de votre exploitation agricole. Ce calcul peut être réalisé de plusieurs manières :

  • À partir du chiffre d'affaires : EBE = Chiffre d'affaires - Achats consommés - Consommation en provenance de tiers + Subventions d'exploitation - Charges de personnel - Impôts et taxes
  • À partir du résultat d'exploitation : EBE = Résultat d'exploitation + Amortissements
  • À partir de la marge brute globale : EBE = Marge Brute Globale + Produits non affectables aux activités - Charges de structure (hors amortissements et frais financiers).

Notez que toutes ces méthodes ont pour objectif de déduire les charges directement liées à l'activité de l'exploitation pour ne conserver que l'excédent brut généré par celle-ci.